Une forte défiscalisation immédiate grâce à un investissement dans le tourisme vert

En résumé :
1) Frais : inclus dans l'investissement pour réduction d'impôt
2) Foncier : 15% de l'investissement soumis à réduction d'impôt sur 4 ans.

LE TEXTE DE LOI :

Article 199 decies E
(inséré par Loi n° 98-1267 du 30 décembre 1998 art. 13 I finances rectificative pour 1998 Journal Officiel du 31 décembre 1998

Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de 28 112€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 76 224€ pour un couple marié. Son taux est de 15 %. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur quatre années au maximum. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du quart des limites de 5 716€ ou 11 433€, puis, le cas échéant, pour le solde les trois années suivantes dans les mêmes conditions.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure. En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession. Le paiement d'une partie du loyer par compensation avec le prix des prestations d'hébergement facturées par l'exploitant au propriétaire, lorsque le logement est mis à la disposition de ce dernier pour une durée totale n'excédant pas huit semaines par an, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction à condition que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde au loyer annuel normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
Les dispositions du 5 du I de l'article 197 sont applicables.
La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.

Réaliser une importante économie fiscale dans l'acquisition d'un bien à forte valeur patrimoniale

En résumé :
1) Frais : Déductibles du revenu global la 1° année
2) Travaux 100% amortissables entre 1 et 3 ans
3) Foncier : Non amortissable mais susceptible de subvention

LE TEXTE DE LOI :

Article

3° Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (2) ; cette disposition n'est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ni aux nus-propriétaires pour le déficit foncier qui résulte des travaux qu'ils payent en application des dispositions de l'article 605 du code civil, lorsque le démembrement de propriété d'un immeuble bâti résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement (3).
Cette disposition n'est pas non plus applicable aux déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt effectuées sur des locaux d'habitation par leurs propriétaires et à leur initiative, ou à celle d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération et répondant à des conditions fixées par décret (4), en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti en application des articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme et payées à compter de la date de publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il en est de même, lorsque les travaux de restauration ont été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, des déficits provenant des mêmes dépenses effectuées sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, dès sa création dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 du même code, ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 modifiée relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'Etat. Les propriétaires prennent l'engagement de les louer nus, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration (5).
Ce dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés si les associés conservent les titres pendant six ans.

Le revenu global de l'année au cours de laquelle l'engagement ou les conditions de la location ne sont pas respectés est majoré du montant des déficits indûment imputés. Ces déficits constituent une insuffisance de déclaration pour l'application de l'article 1733.
L'imputation exclusive sur les revenus fonciers n'est pas applicable aux déficits résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunts effectuées sur des locaux d'habitation par leurs propriétaires en vue du réaménagement d'un ou plusieurs immeubles situés dans une zone franche urbaine telle que définie au B du 3 de l'article 42 modifié de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Les travaux doivent faire l'objet d'une convention approuvée par le représentant de l'Etat dans le département par laquelle le propriétaire de l'immeuble ou les propriétaires dans le cas d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'engagent à procéder à la réhabilitation complète des parties communes de l'immeuble bâti. Le ou les propriétaires doivent s'engager à louer les locaux nus à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux. Ce dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés si les associés conservent les titres pendant six ans.

En cas de non-respect, par le contribuable, de l'un de ses engagements, le revenu global de l'année au cours de laquelle la rupture intervient est majoré du montant des déficits qui ont fait l'objet d'une imputation au titre des dispositions du cinquième alinéa. Pour son imposition, la fraction du revenu résultant de cette majoration est divisée par le nombre d'années civiles au titre desquelles un déficit a été imputé sur le revenu global ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de rupture de l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années pris en compte pour déterminer le quotient. Cette majoration n'est pas appliquée lorsque le non-respect de l'engagement est dû à l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, au licenciement ou au décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Les obligations déclaratives incombant aux contribuables concernés par les dispositions prévues aux cinquième et sixième alinéas sont fixées par décret ;
L'imputation exclusive sur les revenus fonciers n'est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. L'imputation est limitée à 10 671€ . La fraction du déficit supérieure à 10 671€ (6) et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d'emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.
La limite mentionnée au huitième alinéa est portée à 15 245€ pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction prévue au f du 1° du I de l'article 31.
Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s'applique pas en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune.
Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer la réduction d'impôt mentionnée à l'article 199 undecies et imputer un déficit foncier sur le revenu global (7).

Un placement sécurisant qui répond à un fort besoin de revenus complémentaires, de patrimoine et de défiscalisation

En résumé :
1) TVA : Récupérable sous 18 mois
2) Frais : déductible de revenu global la 1ère année
3) Mobilier : 100 % amortissable entre 5 et 7 ans
4) Immobilier : 100 % amortissable entre 20 et 30 ans

LE TEXTE DE LOI :

Article 151 septies

(Loi n° 79-1102 du 21 décembre 1979 art. 4 I, II, III finances rectificative pour 1979 Journal Officiel du 22 décembre 1979)
(Loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981 art. 89 I 2, 3, 4 finances rectificative pour 1982 Journal Officiel du 31 décembre 1981 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1982)
(Loi n° 88-15 du 5 janvier 1988 art. 49 Journal Officiel du 6 janvier 1988)
(Loi n° 90-1168 du 29 décembre 1989 art. 94 finances pour 1991 Journal Officiel du 30 décembre 1990 modification aménagée par le décret 91-883 à la date du 24 juin 1991)
(Loi n° 93-1352 du 29 décembre 1993 art. 38 Finances pour 1994)
(Loi n° 93-1353 du 30 décembre 1993 art. 36 I II finances rectificative pour 1993 Journal Officiel du 31 décembre 1993)
(Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 art. 7 II 12, IV, art. 39 I 23 finances pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1998)

Les plus-values réalisées dans le cadre d'une activité agricole, artisanale, commerciale ou libérale par des contribuables dont les recettes n'excèdent pas le double de la limite du forfait (prévu aux articles 64 à 65 A ou des régimes définis aux articles 50-0 et 102 ter, appréciée toutes taxes comprises) (M) (1) sont exonérées, à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, et que le bien n'entre pas dans le champ d'application (du A de l'article 1594-0 G) (M).
Le délai prévu à l'alinéa précédent est décompté à partir du début d'activité. Par exception à cette règle, si cette activité fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable, ce délai est décompté à partir de la date de mise en location. Cette exception n'est pas applicable aux contribuables qui, à la date de la mise en location, remplissent les conditions visées à l'alinéa précédent.
Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de matériels agricoles ou forestiers par les entreprises de travaux agricoles ou forestiers sont exonérées si le chiffre d'affaires de ces entreprises est inférieur à 152 449€ et si les autres conditions mentionnées au présent article sont remplies. Le chiffre d'affaires annuel de 152 449€, prévu au présent alinéa, s'entend tous droits et taxes compris. Un décret précisera les modalités d'application du présent alinéa.
Les terrains expropriés qui ne remplissent pas les conditions mentionnées aux a et b du II de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas considérés comme des biens entrant dans le champ d'application ((du A de l'article 1594-0 G)) (M).
Lorsque les conditions visées au premier alinéa ne sont pas remplies, il est fait application :
- des règles prévues aux articles 150 A à 150 S pour les terrains à bâtir et les terres à usage agricole ou forestier ;
- du régime fiscal des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies à 39 quindecies et à 93 quater pour les autres éléments de l'actif immobilisé.
Les dispositions des articles 150 A à 150 S sont applicables aux plus-values réalisées, à compter du 1er janvier 1982, lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels. Les loueurs professionnels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 22867.35€ de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu.

(M) Modification.
(1) Dispositions applicables pour la détermination des résultats des années 1999 et suivantes.

Réaliser une importante économie fiscale dans l'acquisition d'un bien à forte valeur patrimoniale

En résumé :
1) Travaux 100% Déductible entre 1 et 3 ans
2) Foncier Non amortissable mais susceptible de subvention

Constituer un patrimoine immobilier neuf par la capitalisation de l'économie fiscale

En résumé :
1) Frais : inclus dans l'acquisition
2) Immobilier : Investissement permettant un abattement d'impôt sur les revenus

TEXTE DE LOI :

1. Il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables qui investissent dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion, dans les territoires d'outre-mer et les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon jusqu'au (31 décembre 2002) (M).

Elle s'applique :
a. Au prix de revient de l'acquisition ou de la construction régulièrement autorisée par un permis de construire d'un immeuble neuf situé dans ces départements que le contribuable prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure à son habitation principale pendant une durée de cinq ans ou de louer nue dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale ;

b. Au prix de souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans ces départements et qu'elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes qui en font leur habitation principale. Ces sociétés doivent s'engager à achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle. Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts ou actions pendant cinq ans au moins à compter de la date d'achèvement des immeubles ;

c. Aux souscriptions au capital de sociétés civiles régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire appel publiquement à l'épargne, lorsque la société s'engage à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs situés dans ces départements et affectés pour 90 p. 100 au moins à usage d'habitation. Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant cinq ans au moins à compter de la date de souscription. Ces sociétés doivent s'engager à les donner en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement, ou de leur acquisition si elle est postérieure à des locataires qui en font leur habitation principale. Ces dispositions s'appliquent aux souscriptions réalisées à compter du 1er juillet 1993 ;

d. Au montant des souscriptions en numéraire au capital des sociétés de développement régional de ces départements ou de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun effectuant dans les douze mois de la clôture de la souscription des investissements productifs dans ces départements et dont l'activité réelle se situe dans les secteurs de l'industrie, de la pêche, de l'hôtellerie, du tourisme, des énergies nouvelles, de l'agriculture, du bâtiment et des travaux publics, des transports et de l'artisanat ;

e. Au montant des souscriptions en numéraire au capital d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, mentionnée au II bis de l'article 217 undecies sous réserve de l'obtention d'un agrément préalable du ministre chargé du budget, délivré dans les conditions prévues au III du même article.
Lorsque la société affecte tout ou partie de la souscription à la construction d'immeubles destinés à l'exercice d'une des activités visées ci-dessus, elle doit s'engager à en achever les fondations dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription. La société doit s'engager à maintenir l'affectation des biens à l'activité dans les secteurs mentionnés ci-avant pendant les cinq ans qui suivent leur acquisition ou pendant leur durée normale d'utilisation si elle est inférieure.
Les titres acquis dans le cadre d'un plan d'épargne en vue de la retraite ne sont pas pris en compte.
La réduction d'impôt prévue au premier alinéa s'applique aux souscriptions au capital des sociétés effectuant dans les départements d'outre-mer des investissements productifs dans le secteur de la maintenance au profit d'activités industrielles et dans celui de la production et de la diffusion audiovisuelles et cinématographiques.
Un décret détermine les conditions d'application de l'alinéa précédent.
La réduction d'impôt prévue au premier alinéa s'applique aux souscriptions en numéraire au capital de sociétés mentionnées ((au troisième)) (M) alinéa du II de l'article 217 undecies.
Les souscripteurs de parts ou actions des sociétés mentionnées au présent 1 doivent s'engager à les conserver pendant cinq ans à compter de la date de la souscription.

2. Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, la constitution ou l'augmentation du capital des sociétés mentionnées au 1 et dont le montant est supérieur à 4 573 470€ doit avoir été portée, préalablement à sa réalisation, à la connaissance du ministre chargé du budget, et n'avoir pas appelé d'objection motivée de sa part dans un délai de trois mois. Il en est de même de la construction d'un ou plusieurs immeubles ayant fait l'objet d'un seul permis de construire dont le prix de revient est supérieur à 4 573 470€ ou de l'acquisition de logements situés dans de tels immeubles.

3. La réduction d'impôt s'applique pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de souscription des parts ou actions, et des quatre années suivantes. Chaque année, la base de la réduction est égale à 20 p. 100 des sommes effectivement payées à la date où le droit à réduction d'impôt est né.
Pour la détermination de l'impôt dû au titre des années 1986 à 1989, la réduction d'impôt est égale à 50 p. 100 de la base définie au premier alinéa. Pour les revenus des années 1990 à 2005, elle est égale à 25 p. 100.

Toutefois, pour les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif ou à usage d'habitation principale ou les souscriptions au capital de sociétés ayant pour objet de construire ou d'acquérir de tels logements, qui sont visées au deuxième alinéa du 1 et réalisées à compter du 1er juillet 1993, la réduction d'impôt est portée à 50 p. 100 de la base définie au premier alinéa pour les années 1993 à 1996 lorsque le contribuable ou la société s'engage à louer nu l'immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale, ou si le bénéficiaire en fait lui-même son habitation principale.

La réduction d'impôt est portée à 50 p. 100 de la base définie au premier alinéa pour les années 1996 à 2001 si les conditions suivantes sont réunies :
a. Les investissements sont réalisés à compter du 1er juillet 1996 et consistent en l'acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif ou la souscription au capital de sociétés visées aux b et c du deuxième alinéa du 1 et qui ont pour objet de construire ou d'acquérir de tels logements ;
b. Le contribuable ou la société s'engage à louer nu l'immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. En cas de souscription au capital de sociétés visées aux b et c du 1, le contribuable s'engage à conserver ses parts ou actions pendant au moins six ans ;
c. Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret.
d. En cas de non-respect des engagements mentionnés au 1, de cession de l'immeuble ou des parts et titres ou de non-respect de leur objet exclusif par les sociétés concernées, ou de dissolution de ces sociétés, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année où interviennent les événements précités. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables si les investissements productifs sont compris dans un apport partiel d'actif réalisé sous le bénéfice de l'article 210 B ou si la société qui en est propriétaire fait l'objet d'une fusion placée sous le régime de l'article 210 A, à la condition que la société bénéficiaire de l'apport, ou la société absorbante selon le cas, réponde aux conditions du 1 et s'engage dans l'acte d'apport ou de fusion à respecter les engagements mentionnés au huitième alinéa du 1 pour la fraction du délai restant à courir (1).
Quand un contribuable pratique la réduction d'impôt définie au présent article, les dispositions du a du 1° du I de l'article 199 sexies et des articles 199 nonies à 199 decies B ne sont pas applicables.
La location d'un logement neuf consentie dans des conditions fixées par décret à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt.

5. Les dispositions du présent article ne concernent pas les constructions commencées, les parts ou actions souscrites ou les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement avant le 1er janvier 1986.

6. Les dispositions du présent article sont applicables, dans les mêmes conditions, aux territoires d'outre-mer et aux collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon.

7. Les dispositions du 5 du I de l'article 197 sont applicables.

(1) Ces dispositions s'appliquent aux opérations intervenues à compter du 1er janvier 1994.
(M) Modification.

En résumé :
- L'amortissement s'applique aux logements répondant aux normes minimales d'habitabilité qui sont loués par une personne physique ou société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de location, SCPI...) en vertu d'un bail conclu, reconduit ou renouvelé (le locataire peut donc être déjà dans les lieux lors de la conclusion du bail)
- Le bailleur doit s'engager à louer le logement nu pendant trois ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale.
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds.