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Le guide | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Aide
| Pour la loi Besson, les plafonds par zones sont ainsi définis : | ||
| Zone I bis | Paris et communes limitrophes |
12,90
€/m2
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| Zone I | Autres
communes de l'agglomération parisienne |
11,40
€/m2
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| Zone II | Agglomérations de plus de 100 000 habitants |
8,80
€/m2
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| Zone III | Autres communes |
8,30
€/m2
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| LE DISPOSITIF ROBIEN SIMPLIFIE LE ZONAGE ET AUGMENTE SENSIBLEMENT LES PLAFONDS DE LOYERS | ||
| Zone A | Agglomération
parisienne, Côte d’Azur, Genevoise francais |
18
€/m2
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| Zone B | Agglomération
de plus de 50 000 habitants, communes aux franges des zones
chères de l’agglomération parisienne,
des zones littorales ou frontalières |
12,50
€/m2
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| Zone C | Reste du territoire |
9
€/m2
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Attention : ces nouveaux plafonds ne s'appliquent qu'aux seuls baux conclu à compter du 3 avril 2003 pour des logements acquis après ce 3 avril 2003.
- " La surface Besson " se calcule en additionnant la surface habitable (au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation) avec la moitié, de la surface des annexes (réservées à l'usage exclusif du locataire) dans la limite de 9 m² par logement (annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. telles que caves, remises, ateliers, séchoirs extérieurs, celliers, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas).
REMARQUES
Concernant le plafond de ressources :
ATTENTION : la suppression du plafond de ressources n'est applicable que pour les logements acquis neufs en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003.
A partir du moment où le locataire respectait les conditions de plafond lors son entrée dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.
Pour les locations conclues en 2003, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année 2001.
A noter que près de 80% des ménages rempliraient ces conditions de ressources.
Les garages et places de parkings sont exclus du calcul de la " surface Besson ". En conséquence, le propriétaire peut fixer librement le loyer du parking ou garage qui ne sera pas pris en compte dans le calcul du plafond de loyer mais ne pourra pas bénéficier de l'amortissement Besson.
Concernant la location aux descendants et ascendants :
Cette possibilité de louer le logement à des ascendants ou des descendants est ouverte aux logements acquis à compter du 9/10/2002. Seuls sont concernés les logements neufs à savoir les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 9/10/2002. En conséquence, la suspension de l'amortissement pour les logements neufs acquis à compter du 9/10/2002 est supprimée.
La suspension de l'amortissement reste en revanche possible pour les logements neufs acquis ou construits avant le 9/10/2002. Dans ce cas, il est permis aux propriétaires de suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition de l'un de leurs ascendants ou descendants .Pour pouvoir bénéficier de cette disposition, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant trois ans au moins.
AUTRES AVANTAGES
- Possibilité de percevoir directement et sur simple demande, l'allocation de logement du locataire. Dans ce cas, elle est considérée comme un élément du loyer global qui doit toujours respecter le plafond de loyer.
- Possibilité de bénéficier de la caution d'un organisme 1% Logement (garantie de paiement du loyer).
FORMALITES
Pour bénéficier de l’amortissement Besson, l’investisseur doit en faire la demande préalable à l’administration.
A cet effet, l’investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, les documents suivants :
- Une déclaration d’option complétée sur un formulaire à demander à l’Administration ;
- Une copie du bail :
- Une copie de l’avis d’imposition du locataire pour ses revenus de l’année de référence (soit 2001 pour une location conclue en 2003).
Nota : plusieurs mesures du dispositif de Robien sont en cours d'adoption.
Notre conseil :
Le dispositif Robien est d'autant plus intéressant que vous êtes imposé dans la tranche la plus élevée de l'impôt sur le revenu.
Les faibles taux actuels des crédits immobiliers permettent d'investir en empruntant jusqu'à 100% du coût d'achat. Vous réaliserez ainsi votre placement-pierre sans toucher à vos économies et bénéficierez de déficits fonciers élevés.
A/ LES IMPÔTS LOCAUX :
Tous les propriétaires de logements sont en principe assujettis au paiement annuel de taxes locales. Elles s'appliquent aussi bien aux propriétaires bailleurs qu'aux propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale.
La taxe sur le Foncier bâti
Plus connu sous le nom de Taxe foncière, cet impôt est dû par tous les propriétaires de logements individuels ou collectifs. Son taux est fixé par les collectivités locales et son montant est donc variable selon la ville, le département ou la région.
Exonérations et dégrèvements
Vous pouvez bénéficier de certaines exonérations temporaires ou définitives :
- Constructions neuves : exonération automatique pendant 2 ans, sans conditions de ressources
- Logement sociaux (sous réserve de conventionnement avec l'Etat) : exonération pendant 10 ou 15 ans
- Logements vacants : exonération pendant la durée d'inoccupation des logements loués (conditions de dégrèvement très restrictives)
- Personnes âgées ou handicapées : exonérations soumises à conditions d'âge, de statut de personne handicapée et de ressources
Les taxes annexes
La Taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la Taxe de balayage (en zone urbaine) sont récupérables sur le locataire en cas d'investissement locatif.
La taxe d'habitation
Elle est due par tous les occupants de logements meublés (propriétaires ou locataires).
Exonérations et abattements
- Personnes âgées ou handicapées : sous conditions de ressources
- Ménages : un abattement est appliqué en fonction de votre situation de famille (nombre d'enfants, personnes à charge)
Notre conseil :
Les taxes locales sont dues sur les logements occupés au 1er janvier de l'année civile. Si vous emménagez en cours d'année, c'est le précédent occupant qui est redevable.
Vous pouvez toujours contester le taux ou les bases d'imposition : adressez-vous aux services fiscaux dont vous relevez.
B/ REVENTE DE VOTRE LOGEMENT :
Lors de la revente d'un logement dont vous êtes propriétaire, vous pouvez être taxé sur la plus-value (le bénéfice réalisé). Cependant, vous pouvez bénéficier de nombreux allégements et dégrèvements.
Opérations imposables
Toutes les cessions immobilières sont imposables : maisons, appartements, parts de sociétés foncières ou immobilières. Peu importe que vous soyez propriétaire bailleur ou que vous occupiez le logement à titre de résidence principale ou secondaire.
Impositions
La plus-value est constituée par la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du logement. Le prix d'achat peut être augmenté des frais d'acquisition et du montant des travaux de rénovation ou d'agrandissement effectués. Le bénéfice réalisé est en principe ajouté à votre revenu imposable de l'année de la vente (avec certains abattements spécifiques).
Plus-values à long terme
Si vous vendez votre logement plus de deux ans après son acquisition, vous êtes placé sous le régime des plus-values "à long terme". C'est à dire que vous pouvez revaloriser le prix d'achat en fonction de l'érosion monétaire. De plus, vous bénéficiez d'abattements calculés selon la durée de la possession du bien (5% d'abattement par an).
Exonérations
- Résidence principale : vous êtes exonéré de plus-values sur la vente de votre résidence principale, à condition de l'avoir occupée en permanence depuis son acquisition (ou de l'avoir achetée depuis plus de cinq ans)
- Force majeure : si vous vendez votre résidence principale pour cause de force majeure, aucune condition de délai n'est exigée (divorce, mobilité professionnelle, agrandissement de la famille, etc)
- Première vente d'un logement locatif : si vous en êtes propriétaire depuis plus de cinq ans, et si c'est la première fois que vous vendez un logement de ce type, vous êtes exonéré de plus-value. Attention : pour bénéficier de cette exonération, vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale.
Notre conseil :
Vous devez obligatoirement déclarer la vente de votre logement lors de la déclaration annuelle des revenus, même si vous estimez n'avoir réalisé aucune plus-value. Procurez-vous l'imprimé spécial n° 2049 auprès du Centre des Impôts.
A/ Résidence principale
- le prêt bancaire : il représente généralement la plus grosse part de votre plan de financement. Conditions à négocier avec votre banquier (montant, taux fixe ou variable, durée, garanties).
- le prêt à 0% : comme son nom l'indique, c'est un prêt sans intérêts (hormis l'assurance décès-invalidité).
Tout acquéreur d'un logement neuf au titre de la résidence principale peut bénéficier d'un prêt 0% sous les conditions suivantes :
- ses revenus ne doivent pas dépasser un plafond de ressources variable en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la localisation du logement :
Nombre de personnes vivant dans le logement |
Plafond de ressources |
|
Ile de France En € |
Province En € |
|
Isolé |
22.105,25 |
18.949,56 |
2 personnes |
28.416,64 |
25.260,95 |
3 personnes |
31.572,34 |
28.416,64 |
4 personnes |
34.728,03 |
31.572,3 4 |
5 personnes et plus |
37.883,73 |
34.728,03 |
A partir du 3 novembre 2003, le total des revenus fiscaux de référence de chaque personne vivant dans le logement, perçus l'année qui précède celle de l'offre de prêt (année n-1) doit être inférieure au plafond de ressources.
- L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (sauf s'il déménage pour raison professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un prêt 0 %, il peut demander soit un nouveau prêt 0 %, soit le transfert de son prêt 0 % initial).
- Son montant ne peut excéder 20% du coût total de l'acquisition.
- Le montant maximum du prêt est ainsi établi :
Montant maximum du prêt à 0 %
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Nombre de personnes vivant dans le logement |
Ile de France En € |
Province En € |
Isolé |
15.244,90 |
10.671,43 |
2 personnes |
21.342,86 |
15.244,90 |
3 personnes |
22.867,35 |
16.769,39 |
4 personnes |
24.391,84 |
18.293,88 |
5 personnes |
25.916,33 |
19.818,37 |
6 personnes et plus |
27.440,82 |
21.342,86 |
- le prêt 1% Logement : réservé aux salariés des entreprises cotisant au 1% Logement. Son montant maximum varie de 70 à 110.000 F selon votre zone géographique. Taux d'intérêt très faible (en général 1,5%).
- le prêt Fonctionnaire : l'équivalent du 1% Logement pour les fonctionnaires. Montant relativement faible et conditions d'attribution restrictives.
- le prêt Epargne-Logement : lié à une épargne préalable sous forme de Compte d'Epargne Logement (CEL) ou de Plan d'Epargne Logement (PEL).
Son montant et sa durée sont conditionnés par l'importance et la durée de votre épargne :
- Pour le CEL, le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase épargne. Son montant maximum est de 23 000 EUR ;
- Pour le PEL, vous pouvez demander un prêt dès que votre plan a 4 ans d'existence. Le montant maximum du prêt est de 92 000 €.
- Dans les 2 cas, la durée du prêt est de 2 à 15 ans. En cas de cumul de CEL et PEL détenus par le même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 EUR.
Les conditions à remplir par le logement sont :
- acquisition ou construction d'un logement neuf (ou ancien)
devant servir de résidence principale soit à l'emprunteur
(vous-même), soit à l'un de vos ascendant ou à l'un
de vos descendant.
Le logement peut aussi servir de résidence principale à un locataire muni d'un bail de droit commun.
- achat d'une résidence secondaire neuve ; vous devrez alors l'utiliser à titre personnel ou familial.
- le prêt à l'accession sociale (PAS) : accordé par l'Etat aux personnes à revenus modestes. Le prix d'acquisition au m2 est plafonné.
- le prêt conventionné (PC) : accordé sans conditions de ressources mais avec plafonnement du prix d'acquisition. Taux d'intérêt voisin des prêts bancaires classiques. Ouvre éventuellement droit à l'allocation personnalisée au logement (APL).
B/ Investissement locatif
Hormis le prêt bancaire classique, vous pouvez bénéficier de deux types de prêts réglementés : le prêt locatif intermédiaire et le prêt locatif social. Mais ils sont réservés à des logements sociaux (conditions de ressources des locataires).
Vous achetez un logement dans un immeuble collectif : vous devenez membre d'une copropriété, qui est régie par des règles très strictes. C'est la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 qui en fixe les modalités de fonctionnement.
LA COPROPRIÉTÉ : l'assemblée des propriétaires débat une fois par an (ou plus en cas de besoin) de l'ensemble des questions relatives au fonctionnement, à l'entretien, aux charges et aux réparations.
ASSEMBLÉE ANNUELLE : le syndic de la copropriété doit obligatoirement vous convoquer par lettre recommandée. S'il vous oublie, vous pouvez obtenir l'annulation de toutes les décisions prises en votre absence. Vous ne pouvez pas voter par correspondance mais vous pouvez donner pouvoir à un autre copropriétaire.
DÉCISIONS : elles sont prises à la majorité simple, mais vous pouvez les contester dans un délai de 2 mois en portant votre réclamation devant le Tribunal d'Instance (vos motifs doivent être légitimes).
SYNDIC : c'est généralement un professionnel de la gestion immobilière (mais dans les petites résidences, ce rôle peut être confié à l'un des copropriétaires). Il est mandaté par l'assemblée des copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble (entretien, salaires du personnel, recouvrement des charges, etc). La durée de son mandat ne peut excéder trois années, mais il est toujours renouvelable.
CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : toutes les charges communes (entretien des couloirs et escaliers, espaces verts, ascenseurs, électricité, chauffage collectif, etc) sont réparties entre les copropriétaires suivant la surface de leur logement (exprimée en millièmes de copropriété). Les frais de réparation (ravalement, remplacement de chaudière) sont également répartis de cette manière.
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : c'est le document qui fixe l'ensemble de vos droits et obligations. Il est obligatoirement annexé au contrat signé lors de l'acquisition de votre logement et vous devez en respecter impérativement les clauses.
Notre conseil :
N'engagez pas de travaux importants dans votre logement ou dans les parties communes sans obtenir l'accord préalable de la copropriété ou du syndic (vous pourriez être obligé de remettre à vos frais les lieux dans l'état antérieur).
" L'assurance n'est chère qu'avant le sinistre " disent volontiers les assureurs. Même si c'est une obligation légale, bien assurer son logement est aussi un acte de bonne gestion de votre patrimoine. Selon que vous occupez vous-même votre logement ou que vous le donnez en location, les contrats d'assurance à souscrire sont différents :
Votre résidence personnelle
- maison individuelle : vous devez garantir votre immeuble contre les risques d'incendie, dégâts des eaux, explosion, dégâts électriques, vol, etc. Pensez à souscrire une police incluant le remboursement des aménagements intérieurs (cuisine équipée) et du mobilier.
- copropriété : Le syndic doit souscrire une assurance collective au nom de la copropriété. Complétez ce contrat collectif par une police d'assurance personnelle couvrant vos parties privatives et leur contenu.
L'assurance collective garantit les risques habituels ainsi que la responsabilité civile de la copropriété en cas de sinistre ou d'accident survenant à des personnes extérieures ou au personnel de l'immeuble (concierge, personnes chargées de l'entretien).
Votre logement loué
Vous devez assurer votre logement et votre responsabilité civile à l'égard de vos propres locataires ainsi que des voisins et des tiers. Vous pouvez aussi souscrire une assurance couvrant le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
Vous devez exiger de votre locataire qu'il souscrive une police d'assurance garantissant les dommages causés au logement et aux tiers. Cette clause figure d'ailleurs systématiquement dans tous les baux. Le locataire devra vous présenter chaque année l'attestation délivrée par sa compagnie d'assurances.
L'assurance construction
Si vous achetez un logement en cours de réalisation, le promoteur-constructeur doit être assuré par un contrat dit de "dommages-ouvrage". Cette assurance couvre le paiement des travaux de réparation pendant la période de la garantie décennale. Veillez à l'existence de cette police d'assurance qui vous permettra d'exercer un recours en solvabilité en cas de malfaçons ultérieures.
Notre conseil :
En matière d'assurance, et dans tous les cas, vous devez comparer non seulement les tarifs mais également l'étendue des garanties et les franchises. Mettez en concurrence les différentes compagnies, vous constaterez que leur rapport "qualité-prix" n'est pas toujours identique !
L'acquisition d'un logement neuf se fait généralement soit sur plan , soit en cours de construction. En effet, le promoteur immobilier lance la commercialisation d'un nouveau programme avant le démarrage des travaux. C'est-à-dire que beaucoup de logements seront déjà réservés lorsque le promoteur fera commencer les travaux de construction.
Pour quelques programmes immobiliers, vous pourrez acquérir un logement achevé depuis moins d'un an .
Suivant le cas, les formalités juridiques et les modalités financières sont différentes...
A/ Achat sur plan ou en construction : « en l'état futur d'achèvement » ;
Les travaux n'ont donc pas commencé ou sont en cours :
1° étape : vous signez avec le promoteur un contrat de réservation, qui est en général composé des pièces suivantes :
- les conditions particulières qui décrivent le lot réservé : N°du lot, surface, composition du logement, annexes... et bien sûr détail du prix de vente ;
- les conditions générales décrivent les caractéristiques du projet immobilier : références cadastrale du terrain, permis de construire, délai prévisionnel d'exécution des ouvrages, grille d'appels de fonds, article sur le financement de l'acquisition par prêt bancaire avec clause de résiliation, dépôt de garantie... et les conditions de réalisation de la vente par acte notarié;
- la notice descriptive ou descriptif des travaux qui détaille les prestations et matériaux prévus pour la construction en distinguant les parties communes et les parties privatives ;
- le ou les plans du programme et des lots réservés ;
Vous versez sur un compte bloqué chez un dépositaire, très souvent le notaire de l'opération, un dépôt de garantie (au maximum 5% du prix) en contrepartie de la réservation. Cette somme est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion de l'acte notarié de vente. Ce montant est intégralement restitué en cas de non-obtention des prêts sollicités.
2° étape : vous signez ensuite devant notaire un acte authentique de vente "en l'état futur d'achèvement" (V.E.F.A.) ; outre le détail des biens acquis, l'acte mentionne de manière obligatoire les éléments spécifiques suivants :
- le règlement de copropriété et l'esquisse d'étage : ils permettent d'établir les règles qui régiront la copropriété, définir les parties communes et les parties privatives, les tantièmes de copropriété...
- l'assurance dommage-ouvrage qui garantit la réparation des éventuels dommage en responsabilité décennale ;
- la garantie d'achèvement ;
Achat d'un logement terminé :
- vous signez une promesse de vente ou un compromis de réservation (avec clause de résiliation pour non-obtention de crédits sollicités)
- vous versez un acompte (en général 10% du prix du logement)
- vous signerez ensuite devant notaire un contrat de vente "clefs en mains"
B/ L'acte authentique
Que vous achetiez un logement neuf sur plans, en cours de construction ou terminé, la vente sera obligatoirement réitérée par un acte authentique (habituellement dénommé "acte notarié), impérativement établi par un notaire et signé par le vendeur, en l'occurrence le promoteur, et l'acheteur.
Voici donc les 3 types d'actes authentiques que vous pouvez rencontrer :
- le contrat "clefs en main" : vous devenez immédiatement propriétaire du bien immobilier puisque les travaux sont terminés ;
- le contrat de vente à terme : vous deviendrez propriétaire lors de la livraison du bien immobilier ;
- le contrat de vente "en l'état futur d'achèvement" : vous devenez immédiatement propriétaire de votre quote-part du terrain et deviendrez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et des appels de fonds émis par le promoteur ;
Notre conseil :
Lors de l'acquisition d'un logement neuf, le notaire est généralement celui du promoteur. Rien ne vous empêche toutefois d'exiger que votre propre notaire soit associé à l'acte. Dans ce cas, les honoraires seront en principe identiques et partagés entre les deux études notariales.
C/ FRAIS D'ACQUISITION : à prévoir dans votre plan de financement
Au prix d'achat d'un logement neuf s'ajoutent toujours des frais d'acquisition versés au notaire chargé de rédiger l'acte authentique. Ils sont souvent appelés de manière impropre « frais de notaire ». Il faut les inclure dans votre budget et en tenir compte dans votre plan de financement.
Les honoraires du notaires
Ils représentent la rémunération du notaire. Ces honoraires sont calculés en pourcentage du prix de vente selon un barème national fixé par décret. Le taux est dégressif et s'applique à chaque tranche du prix de vente :
- jusqu'à 3 050 €, les honoraires s'élèvent à 5% du prix de vente
- de 3 050 € à 6 100 € : 3,3%
- de 6 100 € à 16 770 € : 1,65%
- au dessus de 16 770 € : 0,825%
Les émoluments de formalités
Ce sont les frais engagés par le notaire pour établir et enregistrer l'acte de vente : ils varient selon le montant de la transaction et comprennent notamment les droits d'hypothèque, le certificat d'urbanisme, la rédaction des copies d'actes authentiques, les frais de dossier.
Pour mémoire : les droits de mutation
Cette taxation ne s'applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d'achèvement peuvent avoir déjà fait l'objet d'une première cession avant leur livraison. Les droits de mutation sont alors perçus à un taux réduit (en moyenne 4 % du prix d'acquisition).
La TVA
Les ventes de logements neufs sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux de 19,6%. La TVA est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente, qui est toujours annoncé TTC.
Notre conseil :
Quand vous achetez un logement neuf, des intermédiaires peuvent intervenir dans la transaction (agents immobiliers entre autres). Vérifiez bien que leur commission est à la charge du promoteur-vendeur.